Le SCOT, le schéma directeur d’aménagement territorial, ne voit dans l’OAP qu’un problème : l’absence de logements sociaux… Or, d’après le SCOT de janvier 2020 qui est censé encore s’appliquer, Illats appartient dans le zonage délimité, au Pôle de proximité au même titre qu’Arbanats, Virelade, Loupiac ou Sainte Croix du Mont. L’ensemble des ces communes a une croissance de nouvelles constructions limitée à un total de 202 logements soit 40 logements nouvellement construits entre 2020 et 2035 pour chaque commune pour une surface nette par logement de 900 m2. Autant dire que le projet illadais avec ses 95 logements pour une surface nette par logement des 167 m2 est en principe totalement hors des clous. Eh bien non ! Par le plus grand des mystères, le SCOT s’est assis sur le règlement qu’il a lui-même édicté !!!

L’avis du conseil départemental reçu par la CDC le 9 septembre est également favorable « sous réserve de la prise en compte des observations utiles à la mise en œuvre » du projet. Il émet les remarques suivantes qu’il a classées en deux catégories :
• Accès au secteur et les déplacements doux :
« Je note que le projet de modification prévoit de supprimer 3 accès non sécurisés pour les remplacer par un seul sécurisé sur la RD109E3. Il est rappelé, pour mémoire, que conformément à l’article 21 du règlement départemental de voirie, le Centre Routier Départemental du Sud-Gironde doit être saisi lors de la réalisation de ce type d’accès afin de recueillir ses préconisations. » On peut se demander pourquoi dès la phase d’élaboration du projet le Centre Routier n’a-t-il pas été sollicité ? D’autant plus que les incidences sur la D 11 qui traverse le bourg et qui connaît déjà des problèmes de circulation, sont totalement inexistantes dans le dossier. Le Centre Routier ne manquera pas d’évoquer la congestion du carrefour de Saint Roch et de la poste.
« A noter que l’OAP aurait à gagner à inscrire le principe de raccordement au schéma communautaire d’itinérance validé par la Communauté de communes et inscrit au Plan Départemental (…) »
• Réalisation de l’opération et programmation en logements :
Le conseil départemental s’oppose à l’abandon du phasage : « Le phasage en 3 tranches initialement prévu a été supprimé étant donné que la maîtrise foncière est acquise pour l’ensemble de la zone. Il est toutefois conseillé de favoriser une urbanisation progressive au moyen d’un phasage plus adapté compte tenu du taux de vacances et des besoins en équipements publics (réseaux, école, cimetière, etc…) qu’elle est susceptible d’entraîner.
Le conseil départemental souligne qu’ « un objectif minimum de logements locatifs sociaux ainsi que leur type de financement (PLAI, PLUS…) aurait pu être fixé au regard du nombre de logements attendus (95 maximum). »
Le Département s’interroge sur « le règlement écrit [qui] impose 2 places de stationnement par logement , y compris pour les logements de petites typologies qui représentent 50% de l’offre de logements du projet. Cette obligation pourrait être contraignante pour le développement de cette offre diversifiée, notamment pour la production de logements locatifs sociaux. »
L’institution départementale pense que « cette opération risque d’augmenter les achats d’eau potable auprès de l’usine de Budos gérée par Bordeaux Métropole. Il serait notamment souhaitable d’évaluer l’impact de cette opération en termes de consommation. »
L’avis de l’Etat sur le projet a été reçu par la CDC le 12 septembre. Il est très détaillé sur quatre feuillets et se montre lui aussi très réservé sur le projet. La préfecture rejoint le Département en donnant « un avis favorable sous réserve de la prise en compte des observations » suivantes qu’elle a organisée en deux rubriques :
• 1- L’Orientation d’Aménagement et de Programmation
Le représentant de l’Etat remet en question à l’instar du Département, la suppression du phasage dans l’OAP : « La possibilité offerte de réaliser en une seule opération interroge sur la capacité des équipements (par exemple écoles, crèche…) ainsi que des réseaux et infrastructures (voirie, défense incendie…) à accueillir jusqu’à 95 logements sur une courte période. D’une manière générale, le dossier ne traite pas de l’impact de la suppression du phasage qui avait justifié de l’instauration d’une ouverture par tranches de cinq années lors de l’élaboration du document d’urbanisme. Des compléments devront impérativement être apportés afin d’étayer de manière circonstanciée la capacité des équipements, réseaux et infrastructures à accueillir 95 logements en une seul phase de réalisation. » (Souligné par le représentant de l’Etat)
La préfecture s’interroge également sur le tiers d’habitat intermédiaire prévu dans la modification simplifiée : « s’agit-il du logement intermédiaire social ? Ou bien uniquement un titre de construction en maisons mitoyennes ou semi-accolées (habitat groupé) ? Cette orientation de 1/3 de logements intermédiaires n’est cependant pas reprise dans le règlement écrit et pourrait s’avérer inopérante. »
Autre élément relevé par le représentant de l’Etat qui montre à quel point ce projet est surtout guidé par le profit à tout prix : « Le projet comporte un nombre de logements maximum mais ne fait pas apparaître un minimum de logements à produire. Il s’agira d’indiquer un nombre de logements minimum en cohérence avec les prescriptions du SCOT. » Il risque d’y avoir problème car la modification simplifiée n’est pas vraiment dans les attendus du SCOT.
Autre conseil de l’Etat : « il convient de supprimer le terme de « sens unique » sur le schéma d’aménagement […], de manière à ne pas interdire un fonctionnement potentiel en terme de mobilité. »
Il remarque que pour l’espace public central (A) et l’espace paysager (B), « si la zone est aménagée par plusieurs opérations », « leur création pourrait s’avérer compromise, réduite ou reportée sur l’opération suivante. » Autrement dit, les promesses d’un espace de bien vivre ensemble tant venté par notre maire pourraient n’être que des vœux pieux…
En ce qui concerne la protection de la population par rapport aux pollutions liées au traitement de la vigne, la préfecture se fait très directive : « Le traitement de la zone tampon avec la zone agricole devra à minima reprendre les prescriptions du SCOT du Sud Gironde : la largeur de 10 m ne peut être envisagée qu’à condition d’un traitement végétalisé dense. » (Souligné par le représentant de l’Etat)

• 2- Modification des dispositions du règlement écrit de la zone 1 AU
L’Etat veut supprimer les « rédactions trop permissives » qui « rendent la règle inopérante ». Ce petit détail n’est pas anodin. Il vise à supprimer dans les faits les marges de manœuvre que les concepteurs du projet pourraient s’octroyer. La préfecture répète une préconisation qu’elle juge très importante : « Il conviendra d’indiquer également le nombre de logements minimum à produire sur le secteur en accord avec les dispositions du SCOT du Sud Gironde en prenant en compte la possibilité d’une réalisation en plusieurs opérations d’aménagement. » Elle s’étonne que : « L’objectif affiché dans l’OAP de 1/3 de logements intermédiaires n’a pas été traduite dans les dispositions du règlement écrit. » Le représentant de l’Etat demande un éclaircissement de l’article 7 dont l’emploi de l’expression « pourront être implantés » « revient à ne pas introduire de règle pour l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives pour les constructions principales nouvelles. » De plus, il impose les modifications suivantes :
• La hauteur maximale des constructions devra « respecter une hauteur maximale de 9 mètres au faîtage ». On est loi des immeubles d’une hauteur de 11 mètres que veulent construire les promoteurs du projet…
• Les constructions sont de forme simple, sans décrochement.
• Les couvertures sont en tuiles de terre cuite de type canal, ou double canal. Les toitures sont exclusivement à deux pentes, sans croupe. Toute toiture terrasse est proscrite.
• Les panneaux solaires doivent être positionnés de manière à ne pas être visible depuis l’espace public. (Il détaille précisément les positionnements possibles.)
• Les clôtures sont positionnées d’une haie vigétale plantée à l’alignement, éventuellement doublée à l’intérieur de la parcelle par un grillage souple, ou d’un barreaudage bois à lames verticales ajourées. Les portails sont en bois ou en métal, à barreaudage vertical ajouré. Tous les matériaux en plastique sont à proscrire.
Pour conclure, la préfecture insiste sur l’obligation pour les collectivités de publier sur le Géoportail de l’Urbanisme toute évolution d’un document d’urbanisme pour être exécutoire.

Conclusion générale : on ne peut que constater un décalage total entre ce qu’a communiqué Mme le maire d’Illats dans le dernier bulletin municipal et la réalité des avis du Département, de la préfecture notamment…La réalisation de ce projet ne sera pas un long fleuve tranquille !